Существует ли рынок недвижимости в условиях финансового кризиса? Ответ однозначный - нет. Однако, на функционирование этого рынка накладываются специфические условия, обусловливает состояние экономической ситуации в стране. Динамика изменения цен на рынке недвижимости в условиях кризиса кардинально отличается от динамики изменения стоимости в условиях экономического роста, или экономической стабильности. Известно, что основой ценообразования на любом рынке, в том числе рынка недвижимости, является соотношение микроэкономических факторов - спроса и предложения, является производной от макроэкономических показателей развития страны, региона, города.

Если проанализировать предыдущие глобальные (мировые) кризиса финансовой и банковской систем, то в годах, предшествовавших кризису, во всех этих странах наблюдался рост цен на недвижимость. В одних странах (Япония) такой рост был существенным, резким, а в других (Сингапур) - более медленным. Все эти кризисы характеризовались следующим. При первых признаках проявления финансового кризиса рост цен на недвижимость замедлялось (в некоторых странах наблюдалась даже стагнация), а с непосредственным наступлением кризисных явлений, наблюдалось существенное снижение цен (до 30%). В России, как наиболее характерной с точки зрения развития экономики страны-представительницы бывших республик СССР, снижение цен на жилую недвижимость за период 1998-1999 гг достигло 26-28% и продолжалось в течение 1,5 лет. Известно, что причиной сегодняшней финансово-экономического кризиса в США, которая спровоцировала мировой кризис, был бум на рынке недвижимости на фоне воплощения финансовых новаций, таких как ипотека и производные ипотечные ценные бумаги, не обеспеченные долларовым эквивалентом. Среди стран постсоветского пространства Казахстан является единственной страной, которая ввела в обращение ипотечные ценные бумаги. Финансовый кризис в этой стране сопровождалась резким падением цен на недвижимость и началась практически одновременно с кризисом в США. Падение цен в течение последнего года произошло у 23 из 35 стран Евросоюза, Азии, а также в России и Украине.

Финансовая ситуация в этих странах характеризуется серьезным дефицитом баланса текущих операций, а также зависимостью страны от внешнего финансирования, кредитным бумом при доступности внешнего финансирования.

В 2000-х годах так называемый оптовый финансовый рынок (международные кредиты и рынок облигаций) был важнейшим источником денежных средств для финансовых систем этих стран.

Еще одним источником поступления внешнего финансирования является привлечение иностранных инвестиций в банковский сектор. Страны Балтии, где падение цен на недвижимость достигло 33%, а также России, характеризуются привлечением значительных финансовых ресурсов в банковский сектор. Средний прирост внешних кредитных обязательств банков России, начиная с 2005 г., ежегодно возрастал в два раза. Вследствие этого банки начали выдавать кредиты в иностранной валюте, страхуясь от валютных рисков. Доля валютных кредитов стала расти: в сентябре 2008 г. - 62%, в декабре - уже 72%. Таким образом, основы сегодняшних кризисных явлений, на наш взгляд, были заложены в России еще в 2003-2005 гг Высокие цены на мировом рынке на металл, зерно, продукцию химической промышленности, стабильный курс доллара к рублю, заложили основы к притоку в Россию иностранных кредитных ресурсов, прямых и портфельных инвестиций, что в основном характерно для местных рынков активов, в частности рынка недвижимости.